Para alugar um imóvel, é preciso, primeiramente, compreender quais são as leis regentes desse tipo de ação tanto para o inquilino quanto para o locador para não haver surpresas desagradáveis durante o processo de locação de um imóvel residencial ou empresarial.
Devido a isso, há a Lei do Inquilinato para regulamentar esse processo.
O que é a Lei do Inquilinato?
Essa lei tem como finalidade apresentar os direitos e deveres do locador e do inquilino, regulamentando o mercado nesse setor e fazendo com que haja um alinhamento de informações e regras para ambas as partes, a fim de evitar situações desagradáveis durante o processo de contrato de locação.
A Lei do Inquilinato de 1991 foi decretada e sancionada com normas presentes na lei 8.245/91. A locação deve ser registrada em cartório e é orientada às partes a vistoria do local para anexar à documentação de registro.
Quais são os pontos mais importantes?
É necessário uma lista de documentação atualizada para que o processo de registro ocorra de forma clara e adequada:
- Dados do locador, inquilino e, caso tenha, do fiador;
- Qual será o tipo de locação para fins comerciais ou residenciais;
- O endereço do local;
- Valor do aluguel a ser cobrado, o índice de reajuste de aluguel por meio do IPCA, IGP-M ou de negociação entre as partes, e o tempo de reajuste;
- Quais serão as taxas e encargos, como conta de água, IPTU, energia elétrica e condomínio;
- Método de pagamento do inquilino;
- Garantia de pagamento por meio de fiador, seguro fiança ou depósito caução;
- Duração do contrato – caso nenhuma das partes se pronunciar para o fim do contrato, ele se renovará automaticamente;
- Valor da multa estipulado na documentação se houver quebra de contrato.
Principais direitos e deveres do inquilino e do proprietário
O inquilino tem o direito de receber o imóvel em perfeitas condições, não é responsável pelo pagamento de problemas anteriores à sua estadia no local e tem o direito de permanecer no imóvel até o fim do contrato.
Segundo o artigo 27 da lei 8.245/91, caso o proprietário pense em fazer a venda do imóvel, o inquilino tem prioridade na efetivação da compra. Portanto, é obrigação do dono ofertar a compra para o morador antes de divulgá-lo.
Da mesma forma, é obrigação do morador pagar o aluguel em dia. Caso não o faça, haverá solicitação de despejo e em 30 dias ele deverá sair do imóvel. Se não houver informações de garantia de pagamento, ele terá que sair em até 15 dias.
Quando o fim do contrato chega e uma das partes se pronuncia querendo finalizá-lo, o inquilino deve sair em até 45 dias. Em todos os casos de saída, é necessário que o morador deixe o imóvel em ordem, com pintura em dia e manutenção feita (se necessário) para entregar o imóvel de forma adequada ao proprietário.
O inquilino não pode, de forma alguma, realizar reformas sem o consentimento do proprietário e, caso ele tenha alugado para fins comerciais, não pode fazer a alteração para contrato de locação residencial.
Além disso, o inquilino tem obrigação de pagar as despesas ordinárias que ocorrem durante o período de locação, como conta de água, luz, gás, dentre outros.
E o proprietário?
O proprietário tem direito de obter os comprovantes de pagamento e, previamente ao fim do contrato, solicitar o imóvel se o inquilino não cumprir a periodicidade do aluguel.
Com relação aos seus deveres, é necessário que ele entregue o imóvel dentro dos conformes, realize reformas de danos anteriores e faça o pagamento de taxas anteriores à locação para que isso não caia sob a responsabilidade do inquilino.
Qual é o efeito da pandemia na Lei do Inquilinato?
Por conta da pandemia, a população começou a perder emprego e ter mais dificuldade para manter aluguéis residenciais e empresariais.
Pensando nisso, o governo decretou e sancionou, em 2020, a lei da pandemia 14.010/20, que afeta o artigo 59 da Lei do Inquilinato, já que houve alterações nas datas e adiamentos. A lei proíbe que haja concessão liminar de despejo em casos encaminhados ao poder judiciário.
De acordo com dados do Tribunal de Justiça de São Paulo, a quantidade de despejos teve um aumento de 79% no primeiro trimestre de 2021. Por conta disso e da pandemia, foi feita a lei ordinária 14216/2021, que suspende o prazo para o despejo até o final de 2021.
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